政策壓制下的市場(chǎng)是非正常的市場(chǎng)。目前房?jī)r(jià)穩(wěn)定在二三線城市，下調(diào)壓力在一線城市，這是公認(rèn)的事實(shí)。遏制部分城市的房?jī)r(jià)漲幅的只會(huì)是短暫的局面。長(zhǎng)期看漲也基本成為共識(shí)。
到底會(huì)降低多少？很多專家都在預(yù)測(cè)底部。但是市場(chǎng)的表現(xiàn)更加表明問題。
與08年不同的是房企拿地信心并沒有降到最低點(diǎn)。行業(yè)龍頭萬科,在銷售大幅下滑的5月買入了8個(gè)新項(xiàng)目。而在廣州,4月以來首次推出的2幅住宅用地,也吸引了至少3家開發(fā)商于今日參與競(jìng)價(jià)。
但是，土地供應(yīng)的形勢(shì)并未樂觀起來。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,5月全國(guó)12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市的居住用地成交面積672公頃,雖然環(huán)比增長(zhǎng)22%,但較前12個(gè)月均值仍低12%。此外,5月居住用地的溢價(jià)率繼續(xù)明顯下滑。除上海多幅熱點(diǎn)地塊成交,導(dǎo)致溢價(jià)率高達(dá)123%,其余城市均未超過40%。而標(biāo)桿房企的購地支出環(huán)比也比上月下跌兩成左右。6月4日—6月17日,全國(guó)12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市宅地成交更是僅33公頃,較新政前周平均的194公頃下降83%。
涉及到全年的土地供應(yīng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，下半年各級(jí)政府壓力是存在的。
與此同時(shí)，成交回暖的現(xiàn)象隨著政策穩(wěn)定有苗頭出現(xiàn)。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，上周（6月21日—6月27日），北京樓市成交量延續(xù)了前一周勢(shì)頭，繼續(xù)走高。二手住宅環(huán)比前一周大漲121.1%，新房也有較大幅度上漲。同時(shí)上周全市二手房住宅共簽約2490套，日均成交量高達(dá)355套，與前一周相比漲幅高達(dá)121.1%。這也是5月份以來的單周最大漲幅。
北京樓市09年初的悄然回暖，在業(yè)內(nèi)外曾經(jīng)引起很大爭(zhēng)議。這并不奇怪，業(yè)內(nèi)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期當(dāng)時(shí)并不看好，特別是營(yíng)銷總監(jiān)們，持續(xù)的壓力使得09年2—5月份，營(yíng)銷總監(jiān)們也是把當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)現(xiàn)象歸于小陽春，不穩(wěn)定的小陽春，所以房企的拿地在09年5月之前還基本是停止的。而業(yè)外的很多人，編造出的假按揭等等謊言，也使得消費(fèi)者和房企一直持續(xù)懷疑樓市是否走出低谷。應(yīng)該說，不論是消費(fèi)者還是房企的絕大多數(shù)都是走了錯(cuò)誤的路徑。試圖抄底者，腸子都悔青了。
通州項(xiàng)目，08年基本8000以內(nèi)，09年高峰期15000元。追漲的心理，造成了回暖預(yù)期成為共識(shí)后的搶購潮。搶購的不單單是住宅，更是本已經(jīng)奇缺而且奇缺局面不可改變的土地。
這也是樓市新政的基礎(chǔ)。即使在樓市政策開始轉(zhuǎn)向的09年12月份之后，樓市持續(xù)的慣性，把市場(chǎng)壓的粉身碎骨。而兩會(huì)中那么嚴(yán)厲的聲音，也沒有抑制住不論是房企的土地需求，還是消費(fèi)者的購房需求。最終只有掐死脖子的新政。
而同時(shí)，國(guó)土部的堅(jiān)持調(diào)控實(shí)際是在制造市場(chǎng)的悖論。據(jù)報(bào)道：為防止部分地方政府可能出現(xiàn)的政策松動(dòng)現(xiàn)象，國(guó)土部副部長(zhǎng)贠小蘇日前在房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控暨2009年度土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作情況分片座談匯報(bào)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，土地參與樓市調(diào)控政策將不會(huì)改變，各地在堅(jiān)決落實(shí)好中央和地方政府確定的保障性、政策性和有合理需求的群眾住房用地供應(yīng)同時(shí)，也應(yīng)由單純供地向合理開發(fā)利用土地、依法加強(qiáng)監(jiān)管延伸。
是的，嚴(yán)格土地開發(fā)整理本身，一定是土地從供應(yīng)源頭的量的減少和價(jià)格的升值。這是不可改變的悖論。我們一直關(guān)注土地溢價(jià)率，但是不關(guān)心低價(jià)的總價(jià)實(shí)際已經(jīng)隨著土地整理成本的高昂，而逐漸上揚(yáng)。成交價(jià)即使沒有高的溢價(jià)率，也不表示土地價(jià)格已經(jīng)向下。
三季度，降價(jià)已成主流。但是對(duì)于降價(jià)的幅度，三季度將有很大的分野。理智消費(fèi)人群，不會(huì)等待樓市之底。而選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)及時(shí)出手。當(dāng)然也必將有等待更低的底部出現(xiàn)的消費(fèi)者，那么，機(jī)會(huì)屬于前者，悔恨歸于后者是必然的。
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